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房地产崩盘 中国会比日本惨得多?

2016-8-10 21:55:33  来源:不执着财经  作者:未知 
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近期,中国一二线城市“地王”频出,房地产市场似乎又迎来了春天。与此前不同的是,当前房地产市场的局面,却引发社会各界对房地产市场是否会崩溃的担忧。国内不少学者认为,中国可能会重蹈日本房地产泡沫破灭的结局。就连经济学家吴敬琏也预见到:中国房价有点要回落的样子。

事实上,今天中国的房地产的确与当年日本房地产泡沫有着几分相拟之处:一方面,汇率涨,房价涨。1985年日本签订广场协议后,日元大幅升值,不到三年时间,日元对美元就升值了50%,大量的游资流入日本,从而推高了日本的房价。东京、大阪、名古屋等地房产价格大涨,早已脱离日本民众实际收入水平。

房地产崩盘 中国会比日本惨得多?


同样,2005年汇改之后,人民币汇率一直呈现升值状态,人民币兑美元的有效汇率一度升值了32%。这种趋势一直延续到去年初。而随着人民币汇率长期升值,国外大量游资涌入中国内地,并流入以人民币计价的房地产业,使国内房价普遍上涨了5-6倍以上,一线城市房价涨幅更是达到了8-10倍。

另一方面,日本的民营企业不务正业,加入到炒地争地王的行业中来。进入1985-1990年,日本经济出现空前繁荣局面,“土地神话”论开始席卷全日本。不少日本的中小企业开始踏入房地产这一行业。面临经营压力的日本商业银行被自然也看到了这一市场,主动找到日本民营的中小企业向其发放贷款,进而形成地价只涨不跌的“土地神话”。

同样,中国的土地市场,刚开始民营企业还能参与到土地“招拍挂”进程中来,但是随着一二线城市地价被越炒越高,只有具有国资背景的房地产企业能从银行拿到廉价贷款,获得地王的权利。于是现在一线城市地王热过后,地王热正向二线城市蔓延。试想,无论是国有还是民间资本都想进入房地产市场,那中国的实体经济怎么会好得起来?

当年,日本政府采取了高力度的快速加息,日本政府也同步调高了房地产交易的各种门槛,加之人们对房价预期的改变,日本房地产泡沫应声而跌。至今日本的房地产价格只及最高时的1/3,而日本房地产泡沫使得日本经济长期陷入通缩的时期。

反观眼下的中国,我觉得重蹈覆辙日本的说法并不准确。中国房地产泡沫一旦崩溃,其后果远甚于当年的日本。

首先,中国将房地产业视为支柱产业,而日本当年没将根基建立在房地产及相关产业之上。我们多次从国家文件中看到,要将房地产作为国民经济发展的支柱产业。由此可见,房地产市场的好坏,直接决定中国国民经济的兴衰与否。

而日本当年在发展房地产的同时,实体经济的发展也并没有被忽视。因此,对于房地产的定位不同,也决定了其重要程度,以及彰显了其影响力并不在同一个层次,可以说一旦中国房地产市场崩溃,最直接的影响,就是对中国整个国家体系造成冲击。

再者,日本的房地产泡沫是“市场化泡沫”,完全由市场因素将房价推高的。所以,无论是作为融资主体的银行,还是参与发展房地产的开发商而言,都是民营企业,泡沫破灭后,所留下的债务依然可以通过市场途径去化解(比如破产清算等)。所以,日本房地产出现问题,全都会留在民间,并不会对国有资产,政府财政收入带来巨大损失。

然而,我国的房地产市场参与主体,银行、开发商大多以国企为主,完全是“国家泡沫”,而靠国家力量吹起来的泡沫一旦破灭,所遗留下来的债务很可能就转变成中央政府对中小银行出现危机、地方政府破产进行兜底。最终会通过货币超发形式转嫁给居民,这会极大的增加居民负担。

再次,日本房地产泡沫崩溃直接拖累了国内的经济发展速度,但没让整个日本经济走向崩溃,日本国民的生活质量也并未有大幅降低,日本依然是世界经济的强国。这主要是上世纪六七十年代,日本企业就早已选择“走出去”到海外发展的战略布局。所以即使日本经济出现下滑,而日本企业在海外的赢利则可反哺其国内经济的低迷。

与此相对,中国经济总量虽大,但整体仍然处于工业化发展阶段,还未真正踏入后工业化社会。在诸多领域,中国仍然只停留在“大而不强”的阶段。从衡量国民富裕程度的HDI指数来看,中国排在91位;世界人均GDP,中国也仅在88位,和日本有着巨大的差距。

因此,中国房地产泡沫一旦崩溃,对于国家经济的打击更加直接。尤为担忧的是,房地产泡沫崩溃会直接拉低国民生活质量,中国跨出“中等收入陷阱”更加会显得遥遥无期。

最后,中日两国存在着土地所有制的不同。日本的土地是私有产权,而中国是国家所有权。日本房地产泡沫破灭,最多是经济低迷,金融承受压力,但地方政府收入不会因为“土地财政”减少而出现危机。而中国则不同,地方政府的收入主要来源于“土地财政”,一旦房地产泡沫崩溃,土地财政收入骤减,地方政府或会发生债务危机。

中日两国对于房地产定位的不同,决定了中国的房地产泡沫破灭完全不同于日本房地产泡沫崩盘,而且中国是以国有土地制度为主的国情,使得中国的房地产泡沫破灭的烈度更大,付出的代价更高昂。值得欣慰的是,中国政府能够动用的社会资源要远甚于日本政府,同时中国决策层也正在试图通过经济结构性改革来化解潜在的诸多资产泡沫危机。


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